建物を建てるときには

土地を買って建物を建てたり増改築するとき、都市計画法や建築基準法で定めている最低限のルールがあります。後でトラブルが起きないよう、特に次の点に注意してください。

敷地は建物を建てられる場所ですか

市街化調整区域には特別な場合を除いて建築物を建てることはできません。

敷地は建築基準法上の道路に接していますか

• 建築基準法上の道路

敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接していることが必要です。
また、路地状の敷地は消防活動や避難上から路地状部分の幅員が定められています。

路地状部分のみによって道路に接する場合

路地状部分の長さ	幅員
20メートルまで	2メートル以上
20メートルを超え30メートルまで	3メートル以上
30メートルを超える場合	4メートル以上

路地状部分の長さにかかわらないもの

• 一戸建ての住宅・・・2メートル以上
• 青森県建築基準法施行条例別表（7号～13号については200平方メートル以内のものを除く）に掲げる建築物・・・4メートル以上

敷地が「2項道路」に接している場合には

• 建築基準法上の道路

敷地の接する道路が、建築基準法第42条第2項に規定されている道路に該当する場合には、建築物の新築・増改築にあたり、道路の中心線から左右それぞれ2メートルの線が道路境界線とみなされ、建築物や建築物に附属する門・塀等は、この道路境界線から後退させる必要があります。

• 道を広げて快適なまちに （PDF 406.6KB）

地域にあった用途の建物ですか

市街化区域は、都市計画法で第1種低層住居専用地域や準住居地域など12の用途地域に分けられています。それぞれの用途地域には建物の用途制限があり、例えば第1種低層住居専用地域内には工場、倉庫、事務所などは建てることはできません。

建ぺい率、容積率は制限内ですか

建物を建てるとき、用途地域によって建築面積や延べ面積が制限されます。
建ぺい率・・・建物の建築面積の敷地面積に対する割合
容積率・・・建物の延べ面積の敷地面積に対する割合

市街化調整区域・区域区分非設定都市計画区域の建ぺい率・容積率が、平成16年4月1日から変わっています。（詳しい内容についてはお問合せください。）

建築物の高さは制限内ですか

建物を建てるとき、用途地域によって建物の高さが制限されます。

斜線による制限

地域	第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域	第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域	工業専用地域 工業地域 準工業地域 商業地域 近隣商業地域	用途地域の指定のない区域
絶対高さ	10メートル	-	-	-	-
道路斜線（勾配）	1.25	1.25	1.25	1.5	1.5
隣地斜線（勾配）	-	1.25	1.25	2.5	2.5
北側斜線（勾配）	1.25	1.25	-	-	-

道路斜線及び隣地斜線制限については、道路境界線または隣地境界線から後退させた距離に応じて緩和されます。
道路斜線の適用距離については、用途地域、区域及び容積率によって定められています。
天空率の比較により、一の斜線制限を適用除外とすることができます。

日影による中高層建築物の制限

地域	第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域	第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域	第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 近隣商業地域 準工業地域
制限を受ける建築物	軒の高さが7メートル超または地階を除く階数が3以上	高さが10メートル超	高さが10メートル超
平均地盤面からの高さ	1.5メートル	4メートル	4メートル
敷地境界線からの水平距離が10メートル以内の日影時間	4時間	4時間	5時間
敷地境界線からの水平距離が10メートルを超える日影時間	2.5時間	2.5時間	3時間

雪に対する備えは万全ですか

冬期間の積雪を考えて、屋根の形や隣地との距離、堆雪スペースの確保など雪で困らない計画をしてください。落雪により隣家等に被害が生じた場合、損害賠償等の請求を受ける可能性があります。

凍結深度について

青森市で凍結深度は定めていませんが、従前からの参考値として下記としています。

• 青森地区はGL-540ミリメートル
• 浪岡地区はGL-560ミリメートル

垂直積雪量について

青森地区で次のいずれかの場合、180センチメートル以上

1. 敷地の標準的な標高が50メートル以内の市街化区域内
2. 敷地の標準的な標高が50メートル以内の市街化調整区域内
3. 大字清水、大字内真部、大字左堰、大字小橋、大字六枚橋、大字後潟及び大字四戸橋地内の敷地の標準的な標高が50メートル以内の都市計画区域外の区域

浪岡地区で次の場合、150センチメートル以上

1. 敷地の標準的な標高が50メートル以内の都市計画区域内

上記に該当しない場合

1. 多雪区域を指定する基準及び垂直積雪量を定める基準(平成12年建設省告示第1455号)第2に掲げる式により計算した垂直積雪量の数値以上

角地における建ぺい率の緩和について

建築基準法第53条第3項第2号の規定により建ぺい率の緩和を受けられる敷地は、次の1かつ2に該当する必要があります。

1. 敷地の周辺の長さの3分の1以上が道路または公園、広場、水面その他これらに類するものに接すること。
2. 次のイ～ハのいずれかに該当すること。
   （イ）幅員4メートル以上の二つの道路が内角120度以内で交わる角地で、その道路の幅員の合計が10メートル以上であるもの
   （ロ）幅員がそれぞれ4メートル以上の道路の間にある敷地で、道路の幅員の合計が10メートル以上、道路境界相互間の距離が35メートル以下であるもの
   （ハ）敷地に接する道路の幅員が6メートル以上で、その他の部分が公園等に接し、これらの幅員の合計が20メートル以上であるもの
   図で表すと添付ファイルのとおりです。敷地形状は様々ですが、分かりやすいよう整形な土地を例とし記載しています。

• 建築面積の敷地面積に対する割合の緩和 （PDF 31.1KB）

建築確認を受けましょう

建築物等を建築するときは、その計画についてあらかじめ建築指導課または指定確認検査機関（建築住宅センター等）の確認を受けなければなりません。なお、建築中の設計変更については必ずご相談ください。
このほかに、法に基づくいろいろな取り決めがありますので、建築士にご相談の上計画づくりをお進めください。

• 建築確認申請等

中間検査を受けましょう

建物の用途や規模によって、特定工程の工事完了時に中間検査を建築指導課または指定確認検査機関（建築住宅センター等）に申請し、検査を受けなければなりません。
合格すれば中間検査合格証が交付されます。

完了検査を受けましょう（資産税課の家屋調査とは違います。）

建築工事等が完了したときは、完了検査を建築指導課または指定確認検査機関（建築住宅センター等）に申請し、入居前に検査を受けなければなりません。
合格すれば検査済証が交付されます。

構造計算適合性判定

建築基準法の改正により、構造計算適合性判定は建築主が直接、指定構造計算適合性判定機関へ申請することになりました。
構造計算適合性判定を要する建築確認を青森市に申請する場合は、許容応力度等計算（ルート2）を適用する場合を含め、指定構造計算適合性判定機関の構造計算適合性判定が必要になります。

建築士や建設業者等の行政処分

監督行政庁により、事業者の行政処分事例が公開されています。下のリンクから閲覧できますので参考にしてください。

• （国土交通省ホームページ）一級建築士及び建設業者等の行政処分歴の検索サイト（外部リンク）
• （青森県ホームページ）二級・木造建築士の行政処分について（外部リンク）

地区計画区域内の届出

地区計画が定められている区域内で、土地の区画形質の変更（切土、盛土、宅地造成など）や建築物の建築、工作物の建設をするときは、届け出が必要です。
また、届けられた計画の内容について、変更が生じた場合は変更の届出、計画が中止になった場合は取りやめの届出が必要です。

• 下記の添付ファイル「地区計画の区域内における行為の届出書」及び「地区計画の区域内における行為の変更（取りやめ）届出書」から様式をダウンロードできます。
• 届出書の添付図面
  様式A、Bの添付図面は、付近見取図、配置図、求積図、各階平面図、立面図
  様式Cの添付図面は、付近見取図、配置図
• 変更届出書の添付図面
  付近見取図のほか、変更の前後を示す図面

• 地区計画の区域内における行為の届出書 （Excel 140.5KB）
• 地区計画の区域内における行為の変更（取りやめ）届出書 （Excel 51.0KB）